第1419章 拆迁分析
大概看完后，脑子里整理了下开口道：“先说下哈，第一条就是大头，房屋补偿费。
按照这上面写的，咱们的房子分为两类。”
“一种是自建房或者公房，这个好理解吧。”
“三爸家现在那个用来做短租的楼房就属于自建房。”
“还有一种是商品房，这个更好理解了。”
“咱们三家人，除了刚刚说的三爸家那套用来短租的房子，其他的全是商品房。”
罗月云根据上面的分类，说了下大家伙的房子情况。
“接下来咱们再看安置方式。”罗月云将手上的册子往回翻：“上面有三种选择，就是刚刚三娘说的那三种。”
“一句话总结：要么要钱，要么要房。”
“没强制大家选，按自己的意愿选。”
“第一种，货币补偿，也就是要钱，就是把房子折算成钱，我们拿着钱自己安排，就不再赔付房子了，房子自己买。”
“这个房屋评估价上面说的是由第三方评估机构通过评估确定，最终单价多少上面没写。”
罗月云说完，罗文在旁边接了句：“就咱们那房子的位置，属于一环靠近二环的位置。”
“虽然那一片破旧是破旧了些，也快挨着二环了，但地界确实属于一环。”
“按照旁边新开盘的楼盘单价一万左右的价格做参考。”
“我估摸着，自建房评估出来的价格应该有个8000多，商品房的话，应该能有个9000出头。”罗文说着自己的猜测。
既然请第三方机构评估，那评估出来的价格肯定是没法高于周边新楼盘的。
但你要说折算的太多，毕竟那么多户人家呢，
那一片是上世纪的房子，房子密的很，还有些人家挤着一套30平的房子呢。
照这么看，可见那一片挤着多少户人家。
如果单价太低，这拆迁难度会相当大。
上头既然要拆迁肯定要找个大家都能接受的点。
所以罗文估摸着，自建房最低就8000多了，如果再低，估计大家都不搬。
“我估摸着也差不多。”罗月云点头，接过话头：“好，继续说。”
“第一种就是这样，按照价格套面积就能算出总价。没啥争议。”
“现在咱们说接下来的两种方式。”罗月云看向第二种方案。
册子前些页是上头出具的政策，后面的无数页是对前面政策的逐一解读，也是怕大家伙看不懂。
宣传人员也是费心了。
“其实第二种和第三种都差不多，都是赔偿房子，只是赔偿比例不同。”
“其中第二种是原地返迁，第三种是异地安置。”
“举例，三爸，你家自建房，如果选择原地返迁比例是1:3，如果选择异地安置比例是1:4.7。”
“商品房，如果选择原地返迁比例是1:1.5，如果选择异地安置比例是1:3.2。”
“至于为什么异地安置比例这么高，应该是上头鼓励异地安置。”
“我看看，哦，上面异地安置指定了几个小区。”
“这几个小区的位置都在二环与三环之间，都是现房。”
“我记得这几个小区是上头统一定价的保障性安置房。”
“这几个小区目前单价应该能卖个5000多。”册子上没写这几个小区的单价，
但干这一行，罗月云对哪一片房价大概什么价位还是清楚的。
“如果要原地返迁，先拆迁再新建，按照现在这速度，上面写的计划30个月的建设周期。”
“不过，我估摸着，交房至少都是3,4年后去了。”罗月云说着推测，
拆迁的事情谁说得好，也不是谁都是通情达理的是吧。
所以这时间上，罗月云认为肯定会往后推。
“各位，大家看看选房还是选啥？我觉得选房子要划算些呢。”罗月云想选房，就说那比例就让人心动。
“这个得算笔账吧？”吴友芳看着自家儿子，这能是张口就来的吗？
“那可以先粗略算算，”吴书容去抽屉找了个计算器，指尖按得按键哒哒响：“就说咱们的商品房，假如按照110平计算。”
实际上三家人的房子，当时买的时候，都是100出头，有110多的，有120多的。
“按刚刚老大说的，等3,4年后原地返迁，补偿比例是1:1.5，110平算下来拿到的房子面积是165平。”
吴书容手上的动作顿了顿，抬头补了句：“当然三四年后房价咋样，谁也说不准。”
“不过这里好歹是一环内，咱们暂时按照现在周边新盘的行情算，按一万一平计算，那这个房子就值165万。”
至于3、4年后交房时房价会不会跌到一万以下？
吴书容心里觉得概率极低——省城核心地段的房子，总不至于跌得太离谱。
“如果现在选异地安置拿现房，补偿比例是1:3.2，110平算下来可以拿到352平。”
吴书容说话间掏出手机，查了下册子上那几个小区的价格：
“我刚查了下，现在这几个小区，上头的定价有5400，5530。
咱们就按5500计算。352平算下来就是193.6万。”吴书容停顿了下接着道：
“账面看着是异地安置更值钱，但这里头有两个关键因素不能漏算：
一个是异地安置房的交易折价与合规成本，另一个是时间成本与资金收益差。”
吴书容放下计算器，给大家算账：“现在册子上明确了，异地安置的房屋属于拆迁安置房。那就普遍存在两个折价点。”
“第一个，交易限制，今年2月份刚出台的政策，不知道大家关注过没有。”
“政策说的是，针对这种拆迁安置房，自取得房屋产权证之日起，满5年才能上市交易。”
“还有个就是交易前，需要先补缴土地出让金。”
“好，即便满足上市条件，安置房因小区配套、物业水平、居民结构等因素，实际成交价通常比同地段纯商品房低10%-20%。”
“按最保守的10%折价计算，异地安置房的实际可兑现价值为193.6万元×(1−10%)=174.24万元。”
“如果折价20%，实际价值仅为193.6×0.8=154.88万元，已经低于原地返迁的静态价值。”
“还有第二点，原地返迁需要等待3-4年交房，这期间需要承担租房成本咱们就不考虑了。册子上写每个月会发租房补贴。”
“但，咱们要考虑一件事，这一环内核心地段的房产增值、抗跌能力远强于二环与三环之间的异地安置小区，这点大家认可吧？”
众人听着吴书容的分析，若有所思。
“咱们再估算下，如果3-4年后一环内房价按上涨17%计算。”
“我是按照的年均涨幅约4%-5%，属于温和上涨水平。”
“原地返迁的房屋价值就会达到165×1.17=193.05万元，追平异地安置的账面静态价值。”
吴书容看向大家：“当然分析是这样分析的哈。以后的事情咋样，谁也不敢打包票不是。”
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