《辉煌与坠落》（一）

一一中国房（商业）地产黄金廿十年全息缩影及实录

号外说明：本人自新冠始历时二年终于完成了百万字的自传体长篇小说《江湖与彼岸》（之后将以外传的方式发表新作品），主要分为十大交叉主题和松散板块，因即时写作和穿插发布，各主题和板块之间缺乏连续性和完整性，为便于阅读，特按单个主题和板块重构独立文本做精读篇章（不按时间顺序）以飨读者一一

“童年乡村”（1967年-1975年，快乐自由的田园时光）；

“天堂恋人”（1981年-1998年，大学柏拉图之恋）；

“江湖再见”（1984年-2000年，职场风雨与商界风波）；

“现代诗歌轶事趣闻”（1984年-2026年，百位诗人面孔）；

“辉煌与坠落”（2000年2020年，房（商业）地产风云与人物群像）；

“走遍故国”（1980  年-2020年，游历祖国34个省/市的记录与遐思）；

“海外掠影及回响”（2003年2019年，俄日美加泰韩台）；

“风花雪月”（1986年-2019年），半生的风流韵事）；

“旧作荟萃”（1986年-2000年，诗歌、评论及随笔）；

“新作集锦”（2019年-2026年，新诗与古体诗）等。

题记：俱往矣，数风流人物，还看房（商业）地产！

房地产黄金廿年，风光不再，江河日下：

2025.2.19.  去年移居美国洛杉矶的业内好友、前宝龙地产副总裁兼宝龙置地总经理林峰利与我语音通话，谈及中国的房地产的黄金时代已经彻底过去并感慨地回忆了共同经历的同人生涯。说到大势己去，世界堪忧，一代人的命运和每个人的人生曲线及“君子不立危墙之下”，“兼济天下和独善其身”和“激流勇退”及“旁观者”等话题和选择……

近段时间中国商业地产龙头“万达”和曾经的首富王健林持续甩卖“万达广场”资产自救；中国房地产优等生“万科”高层集体被清洗，终于沦为国.  企；地产之豹“融创”和狂人孙宏斌也濒陷债务危机等等行业大事件都标志着这个中国房地产这个曾经的  G.D.P支柱产业彻底崩塌并进入不可逆转的下行通道……

而引发海内外强烈关注的“民营.企业家.座谈会”，房企遭遇“团.  灭”，没有一家受邀，无疑更是一种预警和谶语！

一一为此特辟此章以表达一位曾经资深从业者（2000年至2020年20年先后从事房地产开发、金融与管理，房地产及商业地产教育培训和增值服务及行业协会等工作和角色）对这个曾经关系民计民生的行业的致敬和纪念一一

首次涉猎房地产：

“  1999年我接到亦师亦友的徐敬亚电约，此时他因主要参与大学同学曾大师的万达地产千万级别的营销事件，而由一位著名诗人兼评论家华丽转身为地产策划大手。

我与敬亚兄相识相交经年，有诸多交集。彼时，他正受聘为河南恒华地产总顾问，老板号称杜工部的第N代传人。对他青睐有加，不久又兼总裁。一是希望借助他对项目和产品营销带来革命性的突破和提升；二是也想借助他对中规中矩甚至保守土味的老班底产生冲击和压力。这次他从“古称商都”特邀我去“今叫绿城”的郑州，是让我为杜老板站台和助力。因为他向老杜介绍了我这些年的金融专业、投融资特别是此次借壳上市的经验，所以老杜也动了想把家族企业改制上市的念头。”

北上帝都，身陷地产江湖：

《北京城南发展再加速》

房天下2010/07/04

新华网2012/05/16

[朱凌波]我2000年在房山房地产公司做副总经理，我离开房山是2001年，后来就再也没去过，今年5月份，原来那些老下属让我去一趟，这10年变化巨大！那时候我在房山的房子是2500一平，几年下来你看多少钱了？现在楼面价都接近2万了。中国发展速度毋庸置疑，南城未来成长空间，无论政府主动还是开发商积极带动，还是消费者转变，现在你去双井看有富力城，富力广场，周边很繁华，价值在不断提升。谈一个地块的价值，交通先行，商业也是很重要的因素。商业方面，除了政府引领性配套服务，实际也需要开发商品牌，万科进来是龙头力量，商业本身是很重要的，我一直有一个比喻，城市综合体是区域综合体，如果把城市比作一个围棋盘，这个区域就是一个棋点。把人类生活全部放在里面，吃喝玩乐东西，它就是一个企业，万科旧宫朗润园项目12万平米商业一旦建起来，不论是对万科自身住宅的带动，还是对于区域成长的拉动力量都是巨大的。”

“改制工作暂时告一段落，我把主要精力投入到公司未来五年至十年发展纲要的撰写上。同时把在四砂股份，恒华地产及良乡房开这三年从事企业改制及上市，投融资积累的经验和思考，在《中国楼市》专刊上发表了系列关于房企融资的文章，引起业内比较广泛的关注和反响。

关于公司未来五年至十年规划，我提出一个核心点和新概念：主体做土地运营商，兼做房地产开发商。依据和预测是房山虽然是北京的远郊区，但未来五年至十年城市（镇）代和郊区化发展将会逐步加速外扩并如火如荼。而当时房山土地特别是成片土地资源丰富而低价，公司应该利用政府直属和本土企业的不可替代优势屯积土地。随着全国品牌开发商大开发商的进入和大盘化趋势，可获得土地最高的增值。

事实证明我的预测是对的。2015年我应李宏之邀，13年后第一次回到我曾经战斗的良乡。此时的土地已涨价10倍，房价涨了15倍-20倍。万科，绿地、世茂和首创等大开发商云集。轻轨房山线己于5年前开通。首创奥莱，万科半岛广场和绿地缤纷城等商业中心也相继开业……已经蔚然成为一座繁华热闹的新城区。”

《房地产重大质变未来三五年内显现》

青.  岛.  新.  闻.  网：2004-08-27

作者：全橙地产增值服务（中国）有限公司首席顾问  朱凌波

2002年房地产泡沫和过热的持续升温和先蔓延，终于导致了央行121文件、国土部13号文件和国务院18号文件等系列金融和土地严政的陆续出台。毋庸质疑，这将使中国的房地产在经历了相当长时间的量变后，累积到当前的重大质变，并将在未来的3—5年内逐渐显现出来。

一.由垄断经济进入完全竞争经济  ：

三年前我曾在一篇文章中把中国的房地产比喻成狮身人面像，意即中国房地产在产品一头，已经完全市场化，甚至像家电等行业那样进入了完全竞争的时代；但在土地和资金的另一头却是暗箱操作和官商（地）结合。而且由于政策和财务等方面的不对称和不透明，成为所有行业中的最后一座暴利孤岛！只要有关系拿到地，只要把村长乡长搞掂———协议转让，只要交15%-30%的土地出让金就可以拿到临时土地证，反手就可以向银行抵押贷款；通过建筑商的垫资就可以开工，工程至正负零就可以卖房。但是随着今天陡现的金融紧缩政策和高压土地政策的连环推出，如今这些“旁门左道”几乎全部被堵死了.8月31日，所有土地必须进入招拍挂；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；开发区受到严查和停批；不交齐土地出让金不仅拿不到土地证而且连预售许可证都休想；银行停止土地贷款甚至第二套住宅和别墅的按揭贷款都暂停了……好象中国的房地产业在一夜之间又回到了1993年“解放”前的宏观调控时期，什么拐点论，崩盘论乃至冬天论便纷纷扬扬了！

其实这不仅没必要大惊小怪，反倒应该庆幸和欣慰。经过十年的沧桑历练，终于可以与市场经济全面接轨了，终于可以挺起腰杆与其它行业比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进，逐步与WTO和海外资本游戏规则接轨。

二.由卖方市场进入买方市场  ：

1998年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，中国一夜之间进入建筑年代和散户时代。房子———这个当年可以让一个个热血青年催眉折腰，甚至妥协到底老死在一个单位的庞然大物，终于被放到了交易的天平上！其强大的私有化动力和惯性，足以令中国的房地产商美美地享受了5年的甲方强势和卖方优势。但是，随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，客户对房地产产品、法律和政策等相关因素的了解和把握也越来越深入和练达，错误、陷阱和维权游戏，消费者、开发商、监管部门在斗争和博弈中携手成长和成熟起来了。在北京等发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。老百姓买房已经可以象逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。

三.由杠杆投资阶段进入实力投资阶段：

与其它行业相比，中国的房地产业历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。由于以往土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少，就可以运做起来，而且大家也习惯了这种“四两拨千斤”和“小车不倒只管推”的投资模式。但是万万想不到的是政府和银行的脸变得如此之快。接踵而至的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，一下子把中国的房地产逼到了高台上，将由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式转化。既往资金链的任何一环投机取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成这致命的一跳，完成对中国传统地产的超越，是中国房地产商面临着严峻的考验。在目前的资金链形态中，特别是非银行资金进入的管道和工具匮乏的情况下，一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。规模和资本、项目与现金的对应关系和整合思维注定是不同阶段企业运营和发展的瓶颈。

四.由乐观预测思维进入冷静预测思维：

中国房地产过去由于突然进入商品房时代，个人住房私有化的迅猛需求和集中爆发的消费能力和巨大惯性等三大原因，形成了独特的大陆短期开发销售模式。而且由于土地、资金和市场的三大先天优势，房地产商们普遍养成了一种乐观和习惯性的思维方式：只要拿到地，就能搞到钱开发，只要盖起房子就有人买，不仅会赚钱而且一定赚大钱。但是随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大，消费者对产品性价比的要求越来越高，平均利润率也逐年下降。那种寅吃卯粮和傻子过年的经营思维和短视眼光必将要付出沉重甚至是倾家荡产的代价！

靠激情、直觉、胆略、运气和经验成功的第一代房地产企业（家）正面临严峻的考验和危机。市场进入到不是你有规模实力和你有成功经验你就一定成功的新实验（创新）主义时期。

特别是中国房地产仅仅十年的发展时间，严格意义上还没有经历一个行业从创始、成长、兴盛、成熟、平稳和衰落的完整周期，该发生的问题还没有全部发生，因此解决不同问题的办法也同样在摸索和总结中。专业化、市场细分化、职业化、周期性、公开性、团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等等西方流行和在其它行业已经深入人心的管理学词汇对中国的房地产行业来说都为时不晚！

五.全国级大开发商和区域性中小开发商将平分秋色：

121系列文件出台后，一些地产大腕都惊呼什么80%的中小房地产企业将被淘汰出局。这些自以为是的论断如果不是为了哗众取宠、保持他们在媒体上一贯的领袖地位的话，就说明他们的自大、无知和偏狭。不过，这些“叱咤风云”的大企业的活动半径大都局限于一、二线城市，对三、四线城市的房地产市场特点和中小房地产开发商的生存方式几乎一无所知。

我们都知道中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），利用好中国计划经济向市场经济的转轨期和地方政府与中央政府的博弈状态，抓住三、四线城市房地产刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量，并将在全国整体市场份额中与那些在一、二线城市鏖战的大开发商们平分秋色！

《顺驰闪婚的前生今世》

新世纪周刊

2006.09.20

朱凌波分析："顺驰做房地产的所有资金都用外部资金，借用全部融资手段，让所有的土地尽快进入操盘的阶段。顺驰这样做使资金链更快连接起来，更快完成资金循环。""当然，这建立在中国房地产模式特殊运营基础上。"朱凌波进一步分析，顺驰选择这个模式发展，契合了当前房地产行业发展规律的特点，国内城市化进程，市场存在巨大的住房需求，使房地产市场给顺驰一类的企业短时间内急速扩张提供了强大的市场空间。"他采用的手法其实其他的很多开发商也在采用，如果说这些是房地产行业内的游戏规则，那么顺驰的确是一个'高手'。

“朱凌波第一次接触孙宏斌和他的"狼团队"是在2003年第五届中国(深圳)住交会上。据朱凌波回忆，当时，孙  略带神经质的激情叫板着实令他一惊："顺驰中长期战略是做中国房地产中介产业和房地产开发领域的双第一，做市场的领导  者！2004年在开发领域实现销售额100亿元！"要知道当时就连万科这样的地产巨头也只有几十亿的销售额。

高增长同时带来了**险。"粗略计算，2004年顺驰买地的钱将近百亿。"朱凌波分析说，"此时严峻的现实摆  在孙宏斌眼前--严重的资金透支、资金来源的堵塞，以及高速扩张带来的人才、管理和产品的缺憾等等。"虽然时任CEO  的汪浩强调，在实行全国化战略后，顺驰的预算就由半年一次变成一周一次，而且同时会有几个方案备用，但资金的缺口还是  越拉越大。

"看来，顺驰是成也全国扩张，败也全国扩张。"朱凌波说，"顺驰今天的被收购应该是必然的，其实很早就预示了  这样的结果。"

更令孙宏斌没有想到的是，房地产的宏观调控来得如此迅猛，而且一轮比一轮强大，无情地打碎了他做中国房地产老  大的梦。

"距离霸业，孙宏斌曾经那么近。"朱凌波说，"如果不赶上急风暴雨式的宏观调控，也许顺驰在抢占了土地储备的  先机后还有时间来补课和调整。但目前顺驰的这辆战车必须从高速公路的出口开出来，在服务区加油、换司机和调整休息，现  在最重要的是解决危机，控制速度和规模，以备再战。"

清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波对《新世纪》表示，顺驰此举既非被动地被兼并，也非主动地出  让，而是被动式的主动出让，这是企业内外交困下的自救行为，也是一次战略性的变相融资行为。

对房地产市场兼并和收购有丰富经验的朱凌波表示，不是万不得已，孙宏斌绝对不会出让股权。一般的规律是房地产  企业家都天然地拒绝全面收购，主动战略式的出让股权和管理权目前极少发生，大多是被动式的兼并。他说："我们应该看到  孙宏斌拥有40%的股权并是第二大股东，而且还以个人股权担保为顺驰融资，所以我现在更愿意相信孙此次的举动不是个人  套现而是战略行为。我甚至假想，香港路劲基建收购顺驰的背后是否还有未来回购股权的条款，也许这只是一次战略性的变相  融资行为。"

2006:中国商业地产国际年

《城市开发》  |  2006年第5期

作者：朱凌波

摘要

自从2002年中国房地产业内首次提出“商业地产”这个新概念以来，中国的商业地产已经经历了2002年的强力启动、2003年商业地产元年的快速发展，

2004年商业地产问题年和2005年商业地产空置年四大阶段。伴随着2004年底中国零售业对外全面开放，特别是2005年下半年中外银行中长期商业贷款的首次发放和海外尤其是香港、新加坡REITs的大举进入，再加上国内非银行信贷融资方式的大力推进……

万达危机，我与万达的交集和新闻集锦（上）

2025年刚开始，王健林就开启了“卖卖卖”模式。据相关消息，这5座万达广场的接盘方是新华保险旗下的坤华股权投资，这家公司在去年就已经接手了9座万达广场，今年更是继续追加收购，累计投入超过百亿。可即便如此，万达商管的债务压力依旧巨大，总负债已经突破1375亿，仅仅是苏宁、永辉等合作方的追债金额就超过180亿。王健林年初被法院冻结7702万股权，加上最新1200万冻结令，累计冻结金额近60亿，连北京总部地产都抵押融资。

2023年末和2024年上半年，曾经三次添列中国首富的王健林痛失“万达电影”和“万达商管”的控股权，开始批量出售万达广场甚至北京总部大楼，风光不再，令人扼腕！一一这也标志和象征着中国商业地产无可避免地跌入下行期……

第一次见王健林及与万达的重要交往：

“第四批师资是商界领袖和精英。第一位是万达集团董事长王健林先生。此时万达集团己把总部从大连搬到北京，从初期的住宅大盘地产向商业地产大踏步迈进，尤其开创的城市综合体模式更是领先和彪炳业界。他也多次荣列中国首富的宝座。自此我也与万达结下了不解之缘。从此二十多年来直至最近2024年春万达因上市对赌面临困境甩卖资产，媒体都会经常采访我。万达每年一度的万商会也请为我做过行业协会嘉宾。万达广场百城百座记录片《万达百城纪》访谈了两位学者专家，其中一位是清华大学经管学院院长钱颖一教授，另一位就是本人颇感荣幸。亚太商业不动产学院还与万达集团研究部和万达学院多次联手举办活动。万达丛书出版发行时我还专文写评推介。（节选自长篇自传体小说《江湖与彼岸》第七章：清华-哈佛UEO，地产金融专家”）。

万达趣闻：

“晚饭后我约了好兄弟，亚太学院副主.  席理事单位信地集团的邦德总喝茶，他兴致勃勃地提出一起去看《那些年，我们一起去追过的女孩》，重温我们这一代的青葱岁月，我欣然响应！

在合肥万达广场万达院线看完电影后己是晩上10点多种，整个商场己停业。为了下到地下二层停车场，我们辗转多时才找到，一开电梯，一阵恶臭扑鼻，让人差点呕吐。原来我们下到了化粪池附近。这已不是所谓动线和设施问题，而是严重的管理和运营失误。做为业内人士我们为万达这样的领军和成熟的企业犯下这样的bug和低级错误然到不可思议和恼火，于是我在邦德的怂勇下愤而在微博上发布了一篇批评文字，因为那时还未推出微信（2013年才正在启用）。而且我还是新浪第一批特邀的加V用户，网名“空想家”，2015年夏某日被永久.封号。自2009年8月起写作的大量博文未留手稿全部消失！

没想到第二天一早就接到了万达集团中高层与我相熟的两位老总的电话，请求我或撤文或再发一篇合肥万达高度重视和积极改进的文章。因为我无论是做为大V，尤其是做为行业协会负责人在业内还是有一定影响力的。考虑到我与万达多年的关系，特别是万达的行业地位，我给予了友好的配合。当天合肥万达的总经理还专门请我去办公室致歉并送我电影年票表示感谢。至此这一意外的小事件画上圆满**。（节选长篇自传体小说第四十八章：黄山迎客，宏村怀古，合肥商务”）。

《上市之路再遇挫，珠海万达商管将何去何从？》

新京报  记者  ***

2023-12-28

“亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，制约万达商业未来走向的，无非还是两端，一是资金和资本的循环，二是消费能否恢复，并保持合理且增长的趋势，从而支持资产的增值并变现。

在此背景下，朱凌波表示，对于万达而言，如果能将比较优质、回报率较高的一部分资产拿出来打包，申请消费类基础设施公募REITs，或是一大发展路径。”

《万达商管“朋友圈”再现进退，影响几何？》

新京报  记者  ***

2023-12-14

值得关注的是，孙喜双为何选择在这一节点回购万达商管股份？“王健林与孙喜双、万达与大连一方集团之间的合作由来已久。孙喜双既是创始合伙人又与王健林私交甚深，而且在万达的发展过程中获益良多，此时出手既是商业运作，更是力挺。”亚太商业不动产学院院长朱凌波如是说。

“投资方的进与退，对于万达而言，又将带来哪些影响？对此，朱凌波指出，此次万达对赌协议到期，几家投资方要求退出，表明年底投资方资金比较紧张，也说明其对持有型物业预期不太看好。“但是，万达拥有庞大的商业物业，尤其一线城市和二线城市的项目资产，部分投资方的退出，对万达的影响并不会出现崩盘式效应。因为毕竟这些物业基本都是优质资产，而且还在正常运营，只是回收周期较长和收益率或达不到资本方的标准。”

《有意拿下中国新城镇近30%股权  万达看中“壳”还是“地”？》

新京报  记者  ***

2021-04-23

“在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，如果万达地产想在香港借壳上市，那中国新城镇这个壳太小，此外，香港的融资量有限，因此，预计整个万达地产装到这个壳的可能性不是很大。

“中国新城镇这个壳公司的名字较好，跟现在城市运营、城市更新改造比较匹配，如果成功收购中国新城镇，万达有可能会考虑将相关项目装到这个壳内，先做一个试水，因为直接IPO周期比较长，而借壳会比较快。”朱凌波表示。

朱凌波称，预计万达希望在资本市场上呈现多元化局面，先打通几个节点，比如商管轻资产上市，地产公司部分借壳上市，然后再进行更多布局。”

《万达商业宣布撤回A股IPO申请:轻资产重组  尽快实现境内外上市》

新浪财经  2021-03-24

“亚太商业不动产学院院长朱凌波：万达商业因为上次从香港上市撤回来，在国内申请IPO以后一直迟迟没有审批通过。这时间拖得非常长，那么其实在这个过程中，万达整个都发生了很大的一个变化，一个是整个集团受大势影响，遇到阻力；除了商业地产之外，其他的资产都纷纷的甩卖，像酒店等等。第二个就是商业地产本身它的轻重模式也发生了很大的逆转，轻资产模式这个比重已经超过了一半而且比重会越来越大且是未来的发展重心。据万达商管集团透露：2021年万达全国预计将有63座万达广场开业，其中轻资产占比约74%；自持项目占比约26%。从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

所以这个时候撤回来把轻资产进行拆分，上市尤其要在香港等境外上市，可能它的估值和溢价会更高。这样把轻重分离，将来分别在资本巿场上做安排，可以同时或先后获得两块商业模式的资本的收益和未来预期。可谓一举两得！”

《清仓海外项目  放弃“国际梦”的万达在下一盘怎样的棋？》

新京报  记者  ***

2020-07-30

“虽然酒店业曾被万达寄予厚望，但在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，在整个商业地产内，酒店行业属沉淀资金较多、投资回报较低，且投资周期最长的行业，盈利并不容易。

朱凌波指出，此次出售仅是万达整体战略收缩的一个细节，“2017年7月，万达把酒店、旅游板块分别转让给融创、富力，由此开始其旅游和酒店板块的战略减持，加上此次疫情造成国际形势的不确定性，在目前这一时点，万达加速国际战略的收缩，是必然的选择。”

“总体来说，万达的发展战略，现在已进入减持阶段，更加专注于以购物中心为主业的轻重混合模式，而其他业务模块或产品线，预计万达都会相应减持。”朱凌波称。”

《万达出售宝贝王早教业务，收缩“战线”意在何为？》

新京报  记者  ***

2020-07-26

“亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，万达从2017前开始就在不断出售资产，收缩规模，更专注于商业地产相关领域，整个投资模式也有很大变化，已从当年激进式、扩张式甚至国际化的模式，逐步收缩为不再着重于规模，甚至相对保守的发展方式。

此外，朱凌波指出，这次疫情对整个商业地产产业链，包括对万达都产生了较大影响，在重新思考下一步行业的发展时，会更加强化线上线下一体化，尤其以线上为导向，注重数字化、智能化的发展趋势，以及疫情所造成的消费习惯变化。

而在消费层面上，朱凌波分析称，商业地产核心在于消费，由于疫情造成人们消费能力、消费潜力，包括消费信心产生较大逆转，未来人们的消费会越来越趋向于生活化、简单化，更保守、理性。

在此背景下，“万达在内的商业地产，会采取更加收缩、保守理性的态度，专注未来的投资和发展模式，因此，在整个产业链中，一些产业模块的调整，包括之前出售的万千百货、此次出售的早教板块，实际上都是采取了收缩战略。”朱凌波称。

“此前中国商业地产高歌猛进、杠杆式的发展模式将一去不复返，未来企业的投资方式一定是把安全和风险放首位，其次是可控、专注。”朱凌波称。”

《万达：已站在十字路口》

《中国房地产报》

2020年05月02日

“亚太商业不动产学院院长告诉记者，其实在上轮面临的债务危机时，万达就己经开始调整和收缩了，尤其是酒店和文旅业务的剥离和出售，而把主要精力和资本都更集中投入到万达最擅长最具规模和优势的商业地产板块。如果借此次疫情无论是主动和被动的调整、收缩甚至剥离这几个非主营和非核心业务板块，最大力度地回收资金、减少短中期的损失，更好地聚焦商业地产主营与核心业务，反而是个不错的调整机会。

注：为了完整呈现和真实表达对万达的评述，特将此次采访未刊发的部分附后：

首先回答你所问的万达AMC院线和万达电影问题：因为此次新冠病毒在全国乃至全世界包括美国的漫延和反复确实对高聚集性的院线行业的打击是致命的！截止目前为止中国乃至全球的电影院一直关闭，何时开放仍不可预计。这次天灾人祸的冲击不仅是对万达院线而是全行业无一幸免。之前曾有报道中囯己有近7千家影视公司破产，3千多家影院将关闭。所以万达AMC及万达电影两个业务线是否能安全度过此次疫期，既要视疫期的下步演变形势和周期，也要看万达自身的资本实力和运作能力，当然国家对院线的支持政策和力度、观众疫后的观影心理和方式的改变也至关重要。总之此次疫情对院线行业的“精准”和高关联度的负面影响确实考验院线包括万达院线业务板块的今后生存和变革......

最后说商业地产板块，此次疫情由于国内控制相对有效，全国的万达广场（购物中心）都已经重新开业，尽管所谓的“报复性消费”和回归正常消费还需要相当长的时间恢复，但疫情总要过去，人们还要生活和消费，而且万达商业地产/购物中心的的全国性布局和标准化运营仍然是业内老大、虽然竟争压力也越来越大，未来依然不可替代。再加上轻重分离和轻资产比例不断提高，所以风险及投资在递减、收益可期。至于2023年回归A股的问题，保守分析疫期今年也大概率也会结束，即使进入“全民免疫”的常态，对于商业地产行业包括竞争对手也都处于“涅槃重生”的同一地平线上。这同时也要看国家资本市场的政策导向和趁势及行业经营的平均水平.特别是3年的未来预期也给了万达自身发展和创新求生求变的可能和时空。”

《“拼命三郎”齐界接任总裁  万达集团步入新生代执掌期》

新京报  记者  ***

2020-01-03

“亚太商业不动产学院院长朱凌波点评称，丁本锡的退休符合企业和个人的客观规律，丁本锡在万达操盘18年，追随王健林，陪伴万达从成长、顶峰到调整的全过程。

朱凌波指出，中国成功企业都有一个创始人/董事长与操盘手/CEO的黄金搭档模式，董事长多天赋异禀、更擅长开拓创新、资源整合和战略规划，而CEO更偏重管理、执行和运营；董事长更激情、感性和高瞻远瞩，CEO更理性、务实和谋篇布局。此前，王健林和丁本锡的组合也是黄金搭档模式。

不过，朱凌波同时指出，万达进入新的发展阶段，也需要更年轻更应变的新生代执掌，以适应2020后的政经大势和行业周期及企业变化一一考验中国第一代企业和企业家是否能够持续和健康发展，除了掌握和应对外部变化的要素和力量外，很重要的就是建立和健全内部的梯队机制、管理体系和人才方阵......

在朱凌波看来，如今的万达更专注于商业地产和持有型物业（购物中心）及轻重混合模式，因此，更加检验齐界上任后的专业能力和运营水平，尤其万达庞大的存量商业物业，也考验继丁本锡之后的万达资产经营能力和竞争优势。”


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